股市連跌、房市承壓？第四季房市走勢怎麼看？ 2026.10.27

財經一路發 · 2026-10-27

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消費信心急凍、升息陰霾籠罩：第四季房市「雪上加霜」的結構性困境

中央大學CCI指數大跌，耐久財分項明顯走低，反映內需消費極度保守與產業嚴重分化。在央行政策調整未見利多、高盛預估12月升息的雙重打擊下，房市信心雪上加霜，買賣雙方陷入觀望。雖然年底交屋潮可能墊高移轉棟數，但市場實質買氣冷清，僅剩少數地段穩健的百億大案撐場，整體房市難有轉機。

消費信心急凍：CCI大跌揭露內需保守與產業分化的警訊

最新出爐的中央大學消費者信心指數（CCI）大跌逾兩大點至66點多，呈現明顯下跌趨勢。其中，六個分項中的耐久財分項跌勢尤其顯著，將整個房市與汽機車等重大資本支出的消費現況完全反映在數據上。這顯示民眾對於相對高資本支出的花費極為保守，整體內需消費動能疲弱。

雖然當前AI產業與半導體出口表現亮眼，但這股熱潮並未普及到內需消費上。這種產業族群之間的分化差異非常大，形成了所謂「外熱內冷」的經濟格局。耐久財的全面走低，不僅是對高房價的無聲抗議，更預示著民間對於未來經濟前景的擔憂正在加劇。

住展雜誌發言人陳秉成指出，這種消費信心的潰散直接映射在房市上。即便央行在約一個月前調整了房市政策，放寬了第二屋貸款及建商開工壓力，但至今未見任何利多反應。價格該修正的地方，如新興重劃區，建商不敢往上走；買氣方面，連假期間案場也毫無刺激反應，顯示市場已進入極度冷靜的觀望期。

高盛升息預告與資金排擠：房市信心面臨「雪上加霜」的考驗

高盛經濟學家以台灣內需轉強為由，將貨幣政策預期從維持不變調整為今年12月啟動升息週期，政策利率估值分別上修至2.125%與2.375%。這意味著年底可能升息半碼，明年底前總計升息一碼半。對於已如驚弓之鳥的房市而言，這無疑是雪上加霜。

陳秉成分析，雖然單次升息對每月房貸負擔的實際金額影響有限（可能僅增加數百至數千元），但真正的殺傷力在於銀行資金排擠效應。目前銀行在AI與半導體產業的放款金額極高，資金水位吃緊，導致房貸業務難以衝刺。加上年底本來就是交屋與對保的高峰期，銀行放款額度更顯窘迫，這已成為現階段買房的最大難關。

若12月真的升息，將進一步打擊市場信心，特別是極度依賴信心的預售屋市場。陳秉成認為，選前市場觀望，選後若面臨升息且資金持續被台積電等強勢科技股吸走，資金根本沒有轉向房地產的必要。這種「貸不到款、利息又升、房價過高、股市吸金」的四重困境，恐讓明年第一季房市仍難見轉機。

值得注意的是，高盛一方面將明年台股高點上看五萬七，另一方面卻喊賣台韓科技股。這種看似矛盾的觀點，反映出市場對於評價面與資金動能的深層擔憂。若外資調節台股科技股，對整體投資信心的外溢效果，將使房市資金動能更為枯竭。

北台灣年底推案急凍：五大百億案場撐場，價格策略卻「不示弱」

北台灣房市年底推案極度冷清，僅剩五大百億預售案場撐場，相較於去年同期的六到七個大案，今年量能明顯萎縮。這五大案場主要由茂德、甲山林及森陽三大建商包辦。其中茂德在中和永和的秀朗北側重劃區推案，看準該區內需買盤穩定且無太大賣壓，價格上看百萬；甲山林的「當代地寶」位於泰山雙捷運交會處，價格也不便宜，預估五至六字頭起跳。

森陽在央北推出的「央區」案，因地段飽和且具稀有性，價格穩坐八字頭以上，高樓層甚至有機會挑戰百萬。這些指標建案雖然面臨市場寒流，但憑藉建商雄厚的資產實力與地段優勢，價格上完全沒有示弱的意思。陳秉成指出，這反映了市場的極端分歧：地段穩健的區域如中正區、景美等地，高價案依然有人買單，甚至出現今年推案即完銷的紀錄。

然而，並非所有區域都能雨露均霑。以鄰近竹科的竹東為例，先前價格一度往五字頭衝刺，但近期已出現回檔壓力，甚至回到四字頭。這顯示在整體買氣觀望下，只有真正具備地段稀缺性與品牌力的建案才能站穩價格，市場呈現「強者恆強、弱者修正」的劇烈分化格局。

危機入市？市場寒冬下的買房甜蜜點與品牌建商的策略轉向

儘管市場氛圍悲觀，但陳秉成認為現在反而是適合買房的時機。由於市場太冷，案場銷售人員無不使出渾身解數，從「盤古開天」講到現在，積極爭取客戶。更關鍵的是，過去姿態較高的品牌建商，在桃園等地區已開始回歸市場機制，價格變得相對「實惠」。例如過去在藝文特區賣出高價的指標建商，現階段也順應市場，不再堅持天價，轉而追求成交。

這種「品牌建商走市場派」的現象，代表買方談判空間變大。不僅預售屋案場態度軟化，中古屋市場同樣冷清，甚至傳出房仲因沒有生意而轉行的消息。陳秉成分享自身經驗，連他的健身教練過去也是房仲，因市場蕭條而轉職，同業甚至還需要借錢度日。這顯示整體市場已從賣方市場轉為買方市場。

對於自住客而言，此刻進場不僅能當面議價，更有機會以相對合理的價格買到品牌建商的產品。雖然買賣移轉棟數可能因前兩年的交屋潮而維持在一定的數字，但這不代表市場活絡，而是「不得不交屋」的剛性需求墊高了數據。扣除交屋潮，真正的市場買氣依然處於觀望與冷清的狀態，這正是自住客可以從容挑選、積極議價的最佳時機。

結論

第四季房市正面臨消費信心崩跌、升息預期升高與資金排擠的三重打擊。雖然央行試圖放寬信用管制，但在銀行資金遭AI與半導體產業大量吸納的結構性問題下，房貸水位吃緊成為買方難以跨越的門檻。市場呈現極端分化，僅有地段優越的建案能維持價格，其餘區域則面臨修正壓力。然而，危機也是轉機，市場寒冬讓建商與賣方姿態放軟，對於有剛性需求的自住客而言，此刻反而浮現難得的買房甜蜜點。